2026 주택청약 완벽 가이드 — 가점제·특별공급 7종·중소기업 특공까지

⚠️ 무주택기간 기산일

만 30세부터 기산하되, 30세 이전 혼인 시 혼인신고일부터. 과거 주택 소유 이력이 있으면 처분일부터 다시 기산합니다. 분양권·입주권도 주택으로 간주되어 무주택이 깨집니다.

⚠️ 직계존속 3년 부양

부모·조부모는 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양해야 인정됩니다. 직계존속이 주택을 소유하면 무주택 자격 자체가 깨질 수 있습니다(만 60세 이상 예외).

⚠️ 만 30세 이상 미혼 자녀

만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 동일 등본 등재 시에만 부양가족으로 인정됩니다.

Q. 청약 가점은 어떻게 계산하나요?

민영주택 일반공급 가점은 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 합산한 84점 만점입니다. 1순위 내 경쟁이 있을 때 가점 높은 순으로 당첨자를 선정하며, 국민주택은 가점제가 아닌 납입횟수·납입금액 기준입니다.

Q. 무주택기간은 언제부터 계산되나요?

만 30세가 된 날부터 계산합니다. 단 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 과거에 주택을 소유한 적이 있다면 처분한 날부터 다시 계산하며, 만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 점수가 0점입니다.

Q. 부양가족은 누구까지 인정되나요?

본인을 제외하고, 등본상 배우자(분리 배우자 포함), 직계존속, 미혼 직계비속이 대상입니다. 단 직계존속은 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양해야 하고, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 등본에 있어야 인정됩니다.

Q. 배우자 청약통장도 점수에 합산되나요?

네. 2024년부터 배우자의 통장 가입기간을 50% 인정해 최대 3점까지 합산할 수 있습니다. 본인과 배우자 합산 통장 점수의 상한은 17점입니다. 세부 산정 방식은 모집공고문 기준을 확인하세요.

Q. 청약 가점이 낮으면 당첨 가능성이 없나요?

아닙니다. 면적·지역에 따라 추첨제 물량이 있습니다. 비규제지역 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100%가 추첨제입니다. 또한 신혼부부·생애최초·기관추천 등 특별공급은 가점과 무관한 별도 트랙입니다.

Q. 중소기업에 다니면 청약에 유리한 제도가 있나요?

네, '중소기업 장기근속자 주택 우선공급'(기관추천 특별공급)이 있습니다. 중소기업 5년 이상 또는 같은 회사 3년 이상 재직한 무주택자가 대상이며, 재직기간이 가장 큰 배점이고 소득·자산 기준이 없습니다. 지방중소벤처기업청(산학인시스템)에 추천 신청 후, 추천받으면 청약홈에서 청약합니다.

Q. 특별공급은 여러 유형에 중복 신청할 수 있나요?

같은 단지에서 특별공급은 1유형 1회만 신청할 수 있습니다. 여러 유형에 자격이 된다면 단지별 공급 물량과 예상 경쟁률을 보고 유리한 유형을 선택해야 합니다. 특별공급 당첨은 1세대 1회가 원칙입니다.

Q. 다자녀 특별공급은 자녀가 몇 명이어야 하나요?

미성년 자녀 2명부터 가능합니다(태아·입양 포함). 종전 3명에서 2명으로 완화되었습니다. 경쟁 시 자녀 수, 영유아 수, 무주택기간 등 배점표로 당첨자를 선정합니다.

Q. 청약에 당첨된 후 포기하면 어떻게 되나요?

당첨 즉시 청약통장은 효력을 잃어 그동안 쌓은 가입기간이 사라지고, 규제지역은 최대 10년의 재당첨 제한이 적용됩니다. 계약금을 납부한 뒤 포기하면 계약금도 돌려받지 못할 수 있어, 청약 전 자금 계획이 필수입니다.

Q. 청약통장을 해지하면 가입기간이 어떻게 되나요?

해지 후 재가입하면 가입기간이 0부터 다시 시작됩니다. 단 기존 청약부금·예금·저축을 주택청약종합저축으로 전환하는 경우에는 최초 가입일이 유지됩니다. 미성년 시절 가입기간은 성년이 되면 최대 5년까지 인정됩니다.